Бизнес в испании: как купить или открыть здесь свою фирму, советы

Елена Попкова Обновлено: Янв 10, 2021

Многие страны очень неохотно дают гражданство иностранцам. Но есть пункт, который относится к исключениям: это привлечение иностранных инвестиций. В этом случае получить все официальные преференции гражданина намного легче. Правительство Испании также применяет данную политику.

Общая информация о бизнес-иммиграции в Испании

В результате бизнес-иммиграции происходит следующее:

• Иммигрант становится работодателем на территории страны переезда;
• Отчисляются налоги в государственный бюджет;
• Создаются новые рабочие места, торговые отношения, стимулируется оборот финансовых средств.

Государству выгодна бизнес-деятельность, поэтому во многих странах существуют упрощённые процедуры получения гражданства и ВНЖ для бизнесменов.

Что такое бизнес-виза и какой её вид можно получить в Испании

Для реализации бизнес-проектов специально предусмотрена бизнес-виза. Самая продвинутая известна как “золотая виза”, и предназначена она для крупных инвесторов в экономику Испании. С 2015 года Королевство решило предоставлять возможность проживания в течение года на своей территории с возможностью продления.

Членам семьи инвестора также предоставляется подобное право, но для этого нужно затратить солидную сумму:

• Приобрести недвижимость на 500 тыс. евро;
• Приобрести долю в испанской компании в размере 1 миллиона евро.

В этом случае дальнейшая процедура получения ВНЖ, а потом и гражданства значительно облегчается.

Тем же, кто не обладает такой суммой, придётся оформить обычную деловую визу однократного действия, разрешающую пребывание в стране на срок до 90 дней в течение полугода. После оформления двух и более простых деловых виз появится возможность открыть шенгенскую визу многократного действия.

Какой вид бизнеса выгоднее открывать в Испании

Испания достаточно перспективна для среднего бизнеса.

Небольшие по размеру компании с персоналом от 10 до 50 человек, имеющие умеренно развитую инфраструктуру, наиболее адекватно могут занять актуальные ниши в бизнесе.

Малый бизнес для испанцев традиционен: в основном это отрасли, связанные с различными видами торговли и общественного питания. Но риск для иностранного гражданина в случае неудачи будет выше.

Наиболее выгодные идеи бизнес-иммиграции в Испанию среди русских – это открытие своего бизнеса. Хорошие предложения готового бизнеса стоят весьма недёшево, к тому же по-настоящему стоящие идеи быстро выкупаются “старожилами” рынка.

Если же есть намерение развивать собственный стартап, то при открытии бизнес-визы торгово-экономический отдел испанского посольства может упростить процедуру, если предложенный бизнес представляет интерес для испанской экономики.

Условия иммиграции в Испанию для предпринимателей

Для того чтобы въехать и закрепиться на территории Испании, нужно выполнить ряд условий.

Выбор нужной визы, условия её получения

Для ознакомительного этапа, предшествующего открытию бизнеса, достаточно оформления простой деловой визы типа C.

В её получении нет ничего сложного:

1. Необходимо собрать пакет документов;
2. Обратиться в консульский центр по месту жительства;
3. Уплатить пошлину;
4. Подтвердить наличие средств на проживание сроком 90 дней.

Если же начатое дело требует постоянного присутствия в стране, нужно озаботиться получением национальной визы типа D. Она даёт возможность пребывать в Испании без выезда с возможностью продления.

Для её получения нужно либо убедить органы выдачи в нужности бизнес-проекта для испанской экономики, либо предоставить гарантии финансовой состоятельности и возможности быть работодателем.

Условия получения вида на жительство, ПМЖ, гражданства

Вид на жительство – это юридический статус иностранца в Испании, позволяющий ему проживать на территории страны без выезда сроком более года.

ВНЖ можно продлить, и он бывает трёх видов:

1. Учебный (для школьников, студентов и других учащихся);
2. Рабочий (для тех, кто работает по найму в испанской фирме);
3. Без права работы (для тех, у кого уже есть доход).

Бизнесмены попадают именно в третью категорию.

Задекларировать свои достаточные доходы можно тремя способами:

• Предоставить свидетельство наличия средств к существованию;
• Открыть бизнес, доход с которого и даст средства к существованию;
• Инвестировать в недвижимость от 500 000 евро или в производство от 1 000 000 евро.

Следующий статус – это резиденция в Испании. Иностранец имеет право подать документы на получение статуса резидента после 5-летнего легального проживания на территории Испании. Фактически статус резидента – это и есть заветное ПМЖ.

Основания практически не меняются по сравнению с ВНЖ: ведь если доход подтверждался в течение пяти лет, то сделать это снова не составит труда.

Покупка готового бизнеса и открытие с нуля

У предпринимателя-иммигранта есть два пути: открытие бизнеса с нуля и покупка уже готового решения. В первом случае есть возможность создать бизнес “под себя”, во втором – воспользоваться наработкой клиентской базы и миновать период развития. Кроме того, у готового бизнеса есть важное преимущество – нет необходимости связываться с юридическими тонкостями открытия нового дела.

Варианты бизнеса в Испании среди русских иммигрантов

На сегодняшний день стабильный доход можно обеспечить, организовывая дело в таких сферах:

1. Сельское хозяйство.

   Испания относится к странам с тёплым морским климатом, поэтому при грамотном подходе здесь можно выращивать самые различные культурные растения и успешно их реализовывать;

2. Сфера туризма.

   Королевство омывается водами Средиземного моря и Атлантического океана, в году много тёплых солнечных дней, поэтому Испания неизменно популярна среди туристов.

   Отели, гостиницы, апартаменты, а также туристические фирмы и агентства – область, пользующаяся стабильным спросом;

3. Предприятия общественного питания и питейные заведения: кафе, бары, рестораны.

   Данная сфера напрямую связана с туризмом, поэтому самыми выгодными будут заведения на побережье и в оживлённых местах крупных городов;

4. Клининговые компании. Уборка частной и коммерческой недвижимости актуальна в Испании: владельцы частных домов, как правило, пользуются услугами наёмных уборщиц и горничных.

   То же касается офисных помещений и гостиниц, которые часто заключают договора с клининговыми фирмами;

5. IT-сфера. В Испании, как и в любой другой европейской стране, есть стабильный спрос на обслуживание сетевых структур и программирование;
6. Развлечения. Популярность имеет всё – от ночных клубов до анимационных детских центров;
7. Сдача недвижимости в аренду. Популярна сдача как жилой, так и коммерческой недвижимости. Особое направление в испанском бизнесе – traspaso, когда лицо является владельцем недвижимости, где расположен объект коммерции, но к самому этому объекту непричастен.

Идеи бизнеса с минимальными вложениями

Затраты на организацию бизнеса с нуля можно оценивать лишь приблизительно, так как здесь слишком много неизвестных.

А вот готовый бизнес потребует следующих инвестиций:

• Мини-отель – около 250 – 300 тысяч евро;
• Гастрономический магазин – 25 – 40 тысяч евро;
• Небольшое кафе – до 20 тысяч евро.

Но что делать, если таких стартовых средств нет в наличии? Существуют виды бизнеса, не требующие больших вложений:

• Организация личных спортивных тренировок. Сюда же относят персонального диетолога;
• Организатор мероприятий. Речь идёт о свадьбах, концертах, вечеринках, бизнес-встречах;
• Дропшиппинг. Посредническая продажа с доставкой товара непосредственно клиенту, минуя складское хранение и распределение, популярна во всём мире, включая Испанию.

Реальные отзывы

“Мы открывали бизнес в Испании с нуля. Очень полезная вещь – микрокредит, который дают бизнесмену в банке на очень выгодных условиях. Правда, для того чтобы получить эти условия, нужно предоставить бизнес-план в муниципальный институт развития занятости. Если план приходится местным властям по душе, то предпринимателю дают немалые преференции”.

Светлана и Андрей, Барселона.

“У меня был опыт бизнеса в Москве, но захотелось перебраться на новое место, где комфортнее. Основал маркетинговое агентство, занимающееся неймингом, брендингом, интернет-маркетингом. Работы хватает, испанцы не особо сильны в интернет-технологиях, всё привозное, если задаться целью, заработать можно, хотя высок уровень бюрократии и налоги”.

Андрей Черкашин, Торревьеха.

Юридические нюансы

В Испании есть свои тонкости открытия и ведения бизнеса. В стране достаточно развит аппарат управления и контроля, состоящий из чиновников. Также есть ряд формальных процедур, обязательных к выполнению.

Регистрация бизнеса

Процесс открытия предприятия в Испании включает в себя следующие этапы:

1. Заключение договора с управляющим (asesor), который обязательно должен быть гражданином Испании или резидентом;
2. Выбор названия фирмы и поверка в регистрирующем органе в Мадриде. Также нужно определиться с формой собственности – ООО (Sociedad Limitada) или АО (Sociedad Anonima).

   Для малого бизнеса достаточным будет статус Autonomo, то есть физического лица-предпринимателя. Для этого нужно быть резидентом;

3. Открытие счёта в банке для внесения уставного капитала – около 3000 евро для S.L. и 60 000 для S.

   A;

4. Разработка и нотариальное заверение учредительных документов;
5. Оплата налогового сбора в размере 1% от уставного капитала;
6. Регистрация устава в Торговой Палате Испании, где он вносится в реестр. Налоговая служба присваивает налоговый номер CIF.

   Иногда предпринимательская деятельность требует лицензирования;

7. Оплата налогов, взимаемых муниципальным образованием, где расположен бизнес, а также приобретение соответствующих реквизитов – книг учёта, печати и прочего.

Налогообложение

Налоговая система в Испании весьма разветвлена. Основные налоги, уплачиваемые нерезидентами-предпринимателями:

1. IVA (налог на добавленную стоимость). На данный момент ставка по НДС составляет 21%;
2. ITP (налог на переход собственности);
3. AJD (налог на акты, имеющие юридическое оформление);
4. IBI (налог на недвижимость и транспорт на общих основаниях).

Советы бизнес-иммигрантам

Приезжие из России часто совершают типичные ошибки, которые можно легко избежать:

1. Полностью обойтись без испанского языка не получится. Если не учиться языку, то переводчик просто необходим. Юрист из местных также сработает только в плюс;
2. Начинать бизнес с нуля в чужой стране трудно вдвойне.

   Желательно наличие опыта на родине;

3. Краеугольный камень успеха в бизнесе – не качество работы, а известность. Без грамотного маркетинга бизнесмена просто “съедят” конкуренты. Если об услугах компании никто не знает, она прогорит, даже если оказывает их лучше всех.

Миграционный юрист г.

Санкт-Петербург, высшее образование СПбГУ, путешественница. Автор статей на сайте MigrantVisa.ru

Бизнес в Испании: 5 выгодных сфер + 5 советов от эксперта

• Испания — это солнечная и теплая страна, которая привлекает многих не только своими яркими и интересными курортами, но и возможностью открыть собственный бизнес.
• После мирового финансового кризиса, отразившегося и на этом южном государстве, правительство провело ряд реформ, благодаря которым экономика смогла восстановиться и стабилизироваться.
• Агентство Doing Business поставил Испанию на 33 место в рейтинге по доступности открытия и ведения бизнеса.
• Таким образом, если вы думаете, что открыть свой бизнес в Испании, не являясь ее гражданином, не реально, то вы ошибаетесь.
• Для этого нужно иметь представление об этой стране, четко поставить перед собой цели и быть готовым много работать, и тогда все получится.
• А вслед за открытием бизнеса в Испании можно получить ряд других преимуществ, среди которых есть возможность получить вид на жительство в этой стране, а затем и гражданство.

Какие особенности открытия и ведения бизнеса в Испании?

1. Основные принципы открытия и ведения бизнеса в Испании мало чем отличаются от того, что происходит в других странах.

2. Но все же есть некоторые законодательные и другие тонкости, которые обязательно нужно знать и учитывать при желании заняться собственным делом.

3. Итак, особенности открытия и ведения бизнеса для не граждан страны сводятся к следующему:

• Правительство Испании заинтересовано в иностранных инвесторах, которые заинтересованы стать местными предпринимателями.Поэтому любой совершеннолетний иностранец, который находится здесь на законных основаниях, имеет право начать свой бизнес.
• Чтобы законно работать на своем открытом предприятии, а не только быть его владельцем, необходимо получить вид на жительство в этой стране и разрешение на работу.
• Управляющий открытой иностранцем компании должен иметь испанское гражданство.Если бизнесмен хочет сам быть руководителем своей компании, то необходимо учитывать, что по законам Испании нельзя самому платить себе зарплату, но в качестве личного вознаграждения можно получать доход из прибыли.
• Зарплата наемного управляющего должна соответствовать нормам Королевства Испании.
• Вести бизнес можно разными способами: путем открытия индивидуального предпринимательства или партнерской / совместной собственности.
• У иностранных граждан есть неплохие шансы на получение кредита для начала предпринимательской деятельности.

Как начать бизнес с Китаем: 6 основных шагов

Преимущества и сложности ведения бизнеса в Испании

Если вы всерьез заинтересованы в том, чтобы открыть свой бизнес в Испании, то наверняка хотите знать, какие выгоды вы можете от этого получить, а также с какими трудностями можно столкнуться в процессе реализации своего плана.

ПреимуществаНедостатки

• Испания входит в десятку экономически развитых стран Европы. • Здесь есть возможность открыть бизнес тем, кто не является резидентами страны. • Местные банки охотно выдают кредиты иностранным гражданам на открытие бизнеса. • При успешном ведении бизнеса есть возможность получить ВНЖ или гражданство.	• В стране действует высокая ставка НДС — 21%, а также налога на прибыль — от 15 до 25%. • Регистрация бизнеса может занять несколько недель. Также ее лучше проводить под контролем специалистов, которым нужно заплатить вознаграждение.• При выдаче кредита на открытие бизнеса банки готовы предоставить только 60% от необходимой суммы.

5 сфер, в которых можно организовать прибыльный и выгодный бизнес в Испании

• Бизнес в Испании можно начинать в любой сфере.
• Но здесь, как и в любом другом государстве, есть ниши, которые славятся своей перспективностью и выгодностью.
• Помимо туризма и ресторанного бизнеса, есть ряд других перспективных направлений, которые набирают обороты:

• 1. Сельское хозяйство
  2. Благодаря мягкому и теплому климату здесь можно выращивать овощи и фрукты, которые впоследствии продавать на отечественном и зарубежном рынках.
  3. Сюда же можно отнести производство комбикорма, который необходим для животноводства и разведения рыб.
  4. Именно это направление сейчас очень привлекательно как для начинающих, так и опытных бизнесменов.
• • Аренда недвижимости
  • Испания по большей части туристическая страна, куда ежедневно прибывают тысячи туристов.
  • Часть из них не любит гостиницы, поэтому предпочитает снимать квартиры или коттеджи.
  • Также не стоит забывать и о местных жителях, которые нуждаются в жилой и коммерческой недвижимости.
• 1. Аутсорсинг в сфере IT
  2. Особенно этот бизнес стал актуальным после кризиса.

  3. На его открытие не нужно тратить большой стартовый капитал, важно найти квалифицированный персонал, который и будет обеспечивать успешную работу компании.
• • Клининговые агентства
  • На данном этапе эта сфера находится на пике популярности.
  • В ней нуждаются отели, бизнес-центры, торгово-развлекательные центры, владельцы особняков.
  • Здесь можно открыть самостоятельный бизнес, так и купить франшизу.
• 1. Развлечения
  2. Опять-таки все построено на туристах, которые не хотят проводить весь отпуск, лежа на пляже.
  3. Гоночные трассы, экстремальные развлечения, подводный дайвинг, парки аттракционов — все это будет пользоваться спросом не только среди приезжих, но и среди самих испанцев.

Виды организационно-правовых форм предприятий и их характеристика

Прежде чем переходить к изучению вопроса, как открыть свой бизнес в Испании, необходимо разобраться с организационно-правовыми формами предприятий.

Итак, в Испании можно зарегистрировать:

Название на испанском языкеПеревод

Empresario Individual/Autonomo	Индивидуальное предпринимательство
Sociedad Anonima S.A.	Компания с ограниченной ответственностью с открытым выпуском акций
Sociedad de Responsibilidad Limitada S.L.	Компания с ограниченной ответственностью с закрытым выпуском акций
Sociedad Colectiva	Компания (партнерство) с неограниченной ответственностью
Sociedad Comanditaria Simple	Компания (партнерство) с ограниченной ответственностью, которая не предполагает выпуск акций
Sociedad Comanditaria por Acsiones	Компания (партнерство) с ограниченной ответственностью, которая предполагает выпуск акций
Sociedad Civil	Компания (партнерство) без образования юридического лица.

Подробнее остановимся на некоторых из них.

1. Индивидуальное предпринимательство (Empresario Individual/Autonomo)

• Чтобы зарегистрировать в качестве индивидуального предпринимателя в Испании необходимо собрать множество документов, и пройтись по нескольким организациям.
• В первую очередь, понадобиться получить визу с правом на работу.
• Сам процесс получения такого статуса выглядит следующим образом:

1. 1. На первом этапе необходимо зарегистрировать в качестве плательщика налога на проведение экономической деятельности (IAE).

   2. Для этого необходимо обратиться в налоговое управление, которое соответствует месту будущего нахождения главного офиса или адресу проживания ИП.
   3. Там же выбирается направление: профессиональное или предпринимательское.
   4. От него будет зависеть размер налога на доходы (IRPF).

2. • Второй этап сводится к регистрации в налоговых органах.
   • Здесь выбирается система налогообложения — обычная или упрощенная.
   • Эта процедура длится 10 дней.
3. Затем в течение 30 календарных дней необходимо обратиться в органы социального страхования Испании.

4. Также необходимо получить ряд лицензий на:
   • открытие деятельности и оборудование;
   • проведение работ.
5. По желанию можно зарегистрироваться в Торговой палате, и в обязательном порядке получить Книгу посещений.

Основные моменты, связанные с ИП в Испании сведены в таблицу:

КритерийОписание

Количество учредителей	один человек
Уставный капитал	нет ограничений
Ответственность	нет ограничений
Налог на доходы (IRPF)	от 24,75% до 52%
НДС (IVA)	Основная ставка — 21%, уменьшенная — 10% и 4%, льготная — 0%
Плюсы ИП	• независимость от работодателей и возможность работать на себя; • понятная система налогообложения
Минусы ИП	• неограниченная ответственность, причем как личным имуществом, так и тем, что принимает участие в бизнесе; • увеличение налога с ростом получаемых доходов. Поэтому такой способ регистрации своей деятельности выгоден только при небольших оборотах.

2. Акционерное общество с ограниченной ответственностью: S.A. и S.L

Основные моменты, которые касаются этих двух форм правовой организации можно рассмотреть в таблице:

КритерийS.A.S.L.

Минимальное количество учредителей	Один человек	Один человек
Уставный капитал	Минимум 60 102 евро; на момент регистрации компании должно быть внесено 25%	Минимум 3 005 евро; на момент регистрации он должен быть полностью оплачен
Ответственность	В пределах имущества компании	В пределах имущества компании
Выпуск акций	• именные; • на предъявителя; • с правом голоса; • без права голоса	• именные; • с правом голоса; • без права голоса (не более 50%
Управление компанией	На выбор: • один директор; • два директора; • Совет директоров	На выбор: • один директор; • два директора; • Совет директоров
Права акционеров	Имеют право на передачу своих акций третьим лицам	Не имеют права на передачу своих акций третьим лицам

Порядок открытия бизнеса в Испании для иностранцев

1. При решении открыть собственный бизнес в Испании необходимо приготовиться к тому, что это государство славится своей бюрократией.
2. Придется обойти множество служб и государственных структур, чтобы собрать все необходимые документы: разрешения и лицензии.

3. Сам процесс открытия бизнеса в Испании для иностранцев проходит следующим образом:

1. • Получение идентификационного номера.
   • В местное управление полиции необходимо подать заявление о получении идентификационного номера налогоплательщика — NIE.
   • В зависимости от региона сроки выдачи будут колебаться от 2 до 7 дней.
2. 1. Резерв наименования компании.
   2. После того, как будет придумано название компании, подается запрос на получение сертификата на наименование.

   3. Для этого необходимо обратиться в Центральный торговый реестр Испании, который находится в Мадриде.

   Также можно подать электронную заявку на официальном сайте. Ответ приходит в течение 2-х недель.

   • Фирменное название также должно содержать аббревиатуру, которая будет говорить о том, какая организационно-правовая форма используется.
   • Полученный сертификат подтверждает, что придуманное название никем не занято и теперь оно принадлежит открываемой компании.
   • Его необходимо использовать в течение 2-х месяцев и момента его получения.
   • Рекомендуем в запросе подавать сразу три названия, это увеличит вероятность того, что хотя бы одно не будет занято.
3. 1. Открытие счета в банке.
   2. Чтобы открыть счет в банке, необходимо предъявить полученный сертификат о фирменном названии компании, и внести на него средства в размере минимального уставного капитала.
   3. Если учредителей компании будет несколько, то при открытии счета они все должны присутствовать в банке.
4. • Получение нотариального акта об учреждении компании.
   • Нотариусу предоставляется личная информация об учредителях, сертификат о наименовании компании, квитанция о внесении уставного капитала, сам устав и другие необходимые документы.
   • На этом этапе необходимо подождать 3-4 дня, чтобы получить акт об учреждении.

5. Получение временного идентификационного фискального номера NIF.

   Заполнив бланк 036, в налоговой службе необходимо получить временный идентификационный фискальный номер.

6. 1. Уплата налогового сбора ITP.
   2. За внесение уставного капитала необходимо заплатить налог в размере 1%.
   3. Сделать это нужно в течение 30 дней после получения акта об учреждении компании.
7. • Отправка учредительных документов в Торговую палату и получение постоянного идентификационного фискального номера.
   • Собрав все необходимые документы — нотариально заверенный акт об учреждении и квитанцию об оплате налога ITP, необходимо зарегистрировать бизнес в Испании в торговом реестре.
   • Затем в налоговой службе необходимо получить постоянный NIF, после чего можно обращаться в другие органы для получения разрешительных лицензий на ведение бизнеса в Испании.

1. Чтобы не заниматься этими вопросами самостоятельно, вы можете нанять адвоката, который будет контролировать правильность процесса и подготовит все необходимые документы.
2. Как надолго может затянуться процесс открытия бизнеса в Испании
3. и сколько для этого понадобиться денег, узнаете из видео:

5 советов для тех, кто хочет открыть свой бизнес в Испании

1. Пробуйте свои силы в открытии бизнеса в Испании только, если у вас есть подобный опыт у себя на родине.

   Из-за бюрократических нюансов можно потерять много денег и времени.

2. Если у вас нет опыта ведения бизнеса, то не скупитесь и наймите адвоката или консультанта.

   Они возьмут на себя часть обязанностей, связанных с бумажной волокитой.

3. Изучите хотя бы поверхностно язык или наймите переводчика.

4. Тщательно изучайте законодательство того региона, где планируете вести бизнес.

   В провинциях отличаются законы, поэтому местные власти могут требовать дополнительные разрешения и лицензии, без которых невозможно начать предпринимательскую деятельность.

5. Открывая новый бизнес, не бойтесь идти на контакт с самими испанцами.

   Так уж сложилось, что они всегда предпочтут новому хорошо знакомое, поэтому общайтесь с ними и знакомьте их со своей компанией.

• Если для вас не является преградой сбор необходимых документов и прохождение всех этапов, описанных выше, значит вы действительно готовы открыть свой бизнес в Испании.
• Выбирайте любое направление, которое вам по душе, и помните, что в этом государстве открыто много возможностей.
• Правительство поддерживает не только развитие малого и среднего бизнеса, но и самих иностранцев, которые решили в их стране начать свою предпринимательскую деятельность.

• Твиттер 0

«Заработать на недвижимости Испании

Именно такой вопрос на днях мне задал один российский предприниматель, всерьез планирующий инвестировать в зарубежную недвижимость.

А и правда, реально ли сейчас заработать на недвижимости Испании? Казалось бы, все очевидно. Налицо кризис. Границы закрыты. Туристов нет. Сделок нет. Никто ничего не покупает, не сдает. Рынок замер. И торопливые заверения некоторых местных риелторов и экспертов рынка, как мантру повторяющих «Все будет хорошо!», только подливают масло в огонь!

Никто сейчас не возьмется со 100%-ной уверенностью предсказать, куда повернет рынок. Но чтобы обоснованно ответить на поставленный инвестором вопрос, давайте все-таки попробуем проанализировать основные известные сейчас факты и уже на их основе попытаемся спрогнозировать наиболее вероятный сценарий развития ситуации на рынке недвижимости Испании в обозримом будущем.

Итак, факт номер 1: Испания — одно из самых привлекательных туристических мест.

В 2019 году Испания заняла второе место в мире по количеству посетивших ее туристов — 83,7 млн человек, а по уровню туристической инфраструктуры находится на первом месте (согласно рейтингу, опубликованному Всемирным экономическом форумом).

За последние 20 лет страна, взявшая курс на развитие этого сектора экономики, вложила сотни миллиардов евро в развитие инфраструктуры. И никакой вирус не уничтожит прекрасно построенные аэропорты, дороги, отели, парки, пляжи, а также отреставрированные памятники архитектуры и истории.

Факт номер 2: сезон 2020 года для туристического сектора Испании уже потерян. По существующей на текущий момент информации, границы страны будут закрыты до конца лета. На долю въездного туризма приходится 12,3% экономики Испании, или почти €148 млрд.

И даже если страну откроют для иностранцев раньше, туристическому сектору уже нанесен серьезный урон.

По некоторым прогнозам, на восстановление прежнего уровня рынку потребуется около трех лет, а многие операторы заявляют, что не в состоянии пережить даже краткосрочное отсутствие туристов.

Факт номер 3: рынок недвижимости Испании неразрывно связан с туристическим потоком. Кто из нас, приехав хотя бы раз в эту теплую гостеприимную страну, не мечтал прикупить здесь квартиру или домик у моря? И многие так и поступили. На долю иностранцев приходится порядка 45% покупок недвижимости в курортных зонах страны.

В основном это граждане Великобритании, Германии, России, Франции, Нидерландов и Швеции. Многие местные застройщики ориентируют свои проекты исключительно на них.

Соответственно, закрытые границы, карантинные меры, да и смена планов и приоритетов самих иностранных туристов и покупателей вследствие ухудшения их благосостояния неминуемо отразятся на рынке курортной недвижимости. И не в лучшую сторону.

Факт номер 4: в Испании люди живут и отдыхают не только на Средиземноморском побережье. Многие, наверное, удивятся, но в Испании существует жизнь не только в прибрежных районах Валенсии, Каталонии и Андалусии.

Говоря о существенном влиянии иностранного покупателя на рынок недвижимости, я имел в виду в большей степени курортное Средиземноморское побережье. Все-таки 87% всех сделок в стране приходится на самих испанцев.

И несмотря на незначительное снижение цен в 2019 году, спрос как на покупку, так и на аренду недвижимости до марта 2020 года продолжал поступательно расти.

Еще один менее известный факт: Испания — страна с одним из наиболее высоких в Европе уровней внутреннего туризма.

Развитая транспортная инфраструктура, природное и климатическое разнообразие, а также наличие огромного количества культурных и исторических памятников подвигли испанцев совершить 178 млн туристических поездок внутри страны в прошлом году. И все они где-то останавливались, ели и отдыхали.

И факт номер 5: 2020-й — это вам не 2008-й. Многие помнят, насколько сильно кризис 2008–2012 годов ударил по рынку недвижимости Испании. Можно пытаться проводить аналогии и строить прогнозы, исходя из вероятного повторения ситуации.

Однако такое сравнение абсолютно некорректно: оба этих кризиса имеют разные причины, текущую экономическую ситуацию в стране и, соответственно, разные пути выхода и последствия. До марта 2020 года экономика Испании показывала устойчивые тенденции к дальнейшему росту.

Случившийся кризис имеет ситуативный характер, и в нем нет экономической подоплеки, как в 2008-м. Правительство Испании выделило огромные средства на ликвидацию последствий пандемии. Финансово поддержало малый и средний бизнес. Гарантировало отсрочки по коммерческой аренде, налогам и социальным платежам. Банки максимально снизили кредитные ставки.

Принят и начал реализовываться, хотя и несколько хаотично, план по «распечатыванию» страны из карантина. И несмотря на то что по экономике нанесен серьезный удар, уверен, страна достаточно быстро от него оправится.

Итак, проанализировав перечисленные факты, какие можно сделать выводы и прогнозы применительно к рынку недвижимости?

1. Рост спроса и цен на городскую недвижимость. Ожидается рост спроса на недвижимость, расположенную в больших городах страны, таких как Мадрид, Барселона, Бильбао и Валенсия. Несмотря на их привлекательность для иностранного туриста, все это — крупные деловые, промышленные и логистические центры с большим количеством проживающего местного населения. Снижение ипотечных ставок и финансовые вливания в экономику должны положительно отразиться на покупательной способности испанцев, что приведет к росту спроса на жилую недвижимость в больших городах. Причем как для проживания, так и для инвестирования. После выхода страны из карантина значительная часть испанцев, потерявших работу, будут искать ее в крупных деловых центрах. Еще до марта 2020 года существовал высокий неудовлетворенный спрос на арендную городскую недвижимость в целом в Испании. Существующая ситуация грозит его только увеличить, что повлечет за собой и рост цен на аренду квартир.
2. Существенное падение спроса на курортную недвижимость. Сильнее всего ситуация затронет рынок курортной недвижимости Средиземноморского побережья Испании. В первую очередь это коснется спроса, напрямую зависящего от восстановления иностранного турпотока. Существующий отложенный спрос, скорее всего, не будет реализован в полном объеме по причине изменения финансового положения многих потенциальных покупателей. Как долго продлится это ситуация и насколько сильно упадет спрос, зависит в основном от действий разных стран по открытию границ, а также от уровня падения благосостояния граждан Великобритании, Германии, России, Франции, Нидерландов и Швеции.
3. Недолгое падение цен на курортную недвижимость. Вслед за спросом упадут и цены на курортную недвижимость. Первыми «дрогнут» существующие владельцы арендных квартир и апартаментов, срочно пытающиеся поправить финансовое положение за счет продажи своей недвижимости у моря, переставшей приносить доход. Первичный рынок окажется более стойким. В целях недопущения неконтролируемого падения цен застройщики займут в этом вопросе консолидированную позицию. И сейчас это им сделать гораздо проще: многие не имеют такой кредитной нагрузки, как во время кризиса 2008–2012 годов, и в состоянии обеспечивать или реструктуризовать свои кредиты, а отсутствие заложенной баснословной маржи не позволит им опустить цены более чем на 10%. Падение, безусловно, произойдет, но, скорее всего, окажется локальным и краткосрочным. Объем дисконтированных ликвидных квартир будет достаточно быстро выкуплен инвесторами, верящими в потенциал рынка и способными за счет собственных ресурсов и более низкой цены покупки переждать временное отсутствие спроса. И отсюда можно сделать еще один вывод:
4. Появление на рынке бóльшего количества квалифицированных инвесторов. Ожидание падения цен на недвижимость при условии относительно скорого возврата, а по некоторым прогнозам и увеличения спроса, не может не вызвать интерес к рынку со стороны крупных инвесторов. Уже сейчас многими брокерами, представителями банков и консультантами по инвестициям фиксируется рост запросов на подбор крупных лотов дисконтированной доходной недвижимости в курортных местах и крупных городах Испании. При этом зачастую инвесторы говорят о планах по использованию рыночного затишья для проведения реконструкций и ремонтов в купленных квартирах, что должно повысить их стоимость и арендный потенциал. Некоторые планируют создание собственной системы управления недвижимостью, чтобы сократить операционные затраты и увеличить маржинальность арендного бизнеса.
5. Дисконт на объекты HoReCa на Средиземноморском побережье. По похожему с рынком курортной жилой недвижимости сценарию, скорее всего, будет развиваться и ситуация на рынке недвижимости туристической инфраструктуры и общепита. Очевидно, что далеко не все владельцы отелей и ресторанов на Средиземноморском побережье будут в состоянии пережить длительное отсутствие массового иностранного туриста. Это подтверждают и начавшиеся появляться на рынке предложения по продаже отелей с дисконтом до 15% от докризисной цены. Крупные гостиничные сети и инвестиционные фонды также активизировались в поисках таких объектов. Однако количество отелей в любом случае ограничено, и существующее «инвестиционное окно» достаточно быстро закроется.
6. Рост спроса на объекты HoReCa в районах внутреннего туризма. В то время, когда владельцы отелей на Средиземноморском побережье считают убытки от потерянного летнего сезона, их коллеги внутри страны смотрят в будущее достаточно оптимистично. Уже сейчас в разных провинциях начинают открываться отели, бары и рестораны, хотя и со многими ограничениями. В конце июня, к началу сезона отпусков и школьных каникул, жизнь внутри Испании должна полностью вернуться в нормальное русло. И нет сомнений, что первое, что сделают любящие путешествовать испанцы, — поедут с семьей в отпуск в одно из популярных мест внутри страны. Осознавая угрозу потери всей туристической отрасли, правительство Испании заявляет о всесторонней поддержке предприятиям, направленным на развитие внутреннего туризма. Соответственно, любые инвестиции в данное направление становятся крайне привлекательными в ближайшей перспективе.

А теперь отвечу на вопрос, заданный в самом начале: заработать на недвижимости Испании: насколько сейчас это реально? Это более чем реально.

Но, как и всегда при принятии важных решений, нужно знать ответы на три ключевых вопроса: что, где и когда.

Что покупать? Где покупать? Когда покупать?

Если мотивацией к покупке квартиры или дома в Испании является мечта о летнем отдыхе с детьми на теплом Средиземном море, то не стоит никого слушать, а нужно смело покупать то, что нравится! Зачастую хорошее самочувствие, настроение и время, проведенное с семьей, стоят всех денег мира. Тем более что, немного подождав и помониторив рынок, можно будет найти хорошую квартиру на вторичном рынке по очень привлекательной цене.

Если же целью покупки является доход, причем достаточно быстрый, то такому инвестору можно рекомендовать обратить внимание на отдельные квартиры в крупных городах Испании. Вероятно, цены там будут выше, чем на море.

Но в случае приобретения жилья, расположенного в хорошей локации и нуждающегося в ремонте, после проведения соответствующих работ доходность от аренды такой недвижимости при стабильном потоке может составлять порядка 8–10% годовых, а в случае срочной перепродажи — от 15% до 20% на вложенные средства.

Квалифицированным же инвесторам можно рекомендовать инвестирование в следующие проекты:

• выкуп крупных лотов готового жилья в курортных зонах с перспективой получения арендного дохода в течение двух-трех лет;
• выкуп отелей и иных объектов туристической инфраструктуры на Средиземноморском побережье Испании;
• новые девелоперские проекты в крупных городах Испании, таких как Мадрид, Барселона, Бильбао и Валенсия, и направленные на удовлетворение локального спроса;
• выкуп действующих и строительство новых объектов туристической инфраструктуры, направленных на удовлетворение внутреннего спроса;
• объекты коммерческой недвижимости (супермаркеты, офисы, склады, рестораны), имеющие долгосрочные фиксированные арендные контракты.

И при любом выборе стоит помнить, что «инвестиционное окно» в Испании в этот раз будет широким, но недолгим.